Top investičná lokalita v Bratislave, Staré Mesto stále vedie!

Situácia s realitami sa v posledných mesiacoch dramaticky zmenila. Kupujúci vyčkávajú, ceny za predaj klesajú. Ako majú kupujúci i predávajúci reagovať a ktoré lokality sú investične najzaujímavejšie, sme sa spýtali Michala Pružinského z portálu nehnuteľnosti.sk.

Aktuálne informácie o realitnom trhu sa rôznia. Niekto tvrdí, že treba nakupovať, iný, že ešte stále vyčkávať, pretože ceny budú klesať. Čo ukazuje realita?

Presne ako píšete, tie informácie a odpovede sú rôzne. Dôvod je jednoduchý, pretože nikto presne nevie. Faktom je, že ceny starších bytov pomaly klesajú už 9 mesiacov, avšak v princípe sa dostali len na úroveň z minulého roka, kedy začali prudko rásť. Rada pre ľudí, ktorí hľadajú vlastné bývanie, je byť otvorení a využiť situáciu, že na trhu je väčšia ponuka, z ktorej sa dá vyberať. To, že sú úrokové sadzby aktuálne vyššie, je len dočasná situácia. O rok môže byť situácia iná a hypotéka sa spláca veľa rokov, nie jeden. Ak človek potrebuje predať nehnuteľnosť, musí akceptovať aktuálnu situáciu na trhu a nesnívať o cenách, ktoré boli pred pár mesiacmi. Inak bude mať s predajom problém.

Ktoré lokality sa v rámci Bratislavy ukazujú ako tie najrozumnejšie, v rámci investície do kúpy nehnuteľnosti? Pretože vieme aj o takých, kde už kúpa nehnuteľnosti stojí státisíce či milióny, no je otázne, či za ňu následne človek v budúcnosti pri predaji dostane viac.
Pri nehnuteľnostiach platí, že najdôležitejšia je lokalita. Tú nikdy nezmeníte. Môžete prerobiť byt, ako aj bytový dom, ale lokalitu nezmeníte. Preto sú dlhodobo najlepšie lokality na investíciu Staré Mesto, centrum, ako aj nový downtown, a následne blízke lokality - začiatok Ružinova, Petržalky, ako aj Nové Mesto, avšak čím bližšie k centru.
Teraz vidíme, že byty nemusia len rásť a môžu aj klesať. Preto je dôležité vyberať si aj nehnuteľnosti, kde sa drží hodnota a je tam potenciál rastu. To sú presne lokality, ktoré spomíname. 

Je pravdivá informácia, že predaj sa v príchodom nového roka zastavil a od začiatku nového roka nebola predaná žiadna nehnuteľnosť v rámci nových bratislavských developerských projektov?
Predaj nových bytov sa určite spomalil, a to vo všetkých projektoch. U niektorých, ktoré sú v horších lokalitách či na okraji mestských štvrtí, došlo aj k situácii, na ktorú sa pýtate. Určite sa však nájde aj veľa projektov, ktoré sa ďalej predávajú.

Do čoho skôr investovať v rámci BA – do starého bytu v pôvodnom stave a prerobiť si ho – čiže menšia vstupná investícia alebo radšej ísť po drahšej novostavbe?
V prvom rade je dôležité si všetko poriadne spočítať. Ak chceme starší byt kompletne prerobiť, investícia môže byť v desiatkach tisíc eur. Aj tak pritom nemusíme dosiahnuť úroveň novostavby, čo sa týka energetickej efektívnosti a kvality. Čo sa zmeniť nedá, je už spomínaná lokalita. Ak chceme bývať na nejakom konkrétnom mieste, kde sa už novostavby nestavajú, tak potom je určite dobrou voľbou vybrať starší byt a prerobiť si ho podľa seba. Novostavby sa predsa len stavajú skôr v okrajových a menej obývaných lokalitách, kde môže byť slabšia občianska vybavenosť.

Ako vnímate kúpu starých bytov v panelákových domoch, ktoré už dávno nadsluhujú a nikto nevie povedať, čo sa s nimi stane o ďalších 10 – 20 – 30 rokov? Najmä v prípade mladých ľudí, ktorí si na to berú hypotéku aj na tých 30 rokov.
Banky si robia posudky na jednotlivé nehnuteľnosti, ako aj bytové domy, v ktorých sa nachádzajú. Ak sú ony ochotné poskytnúť hypotéku na tak dlhý čas na takúto nehnuteľnosť, tak je to v poriadku. Zatiaľ sme tu nemali žiadnu situáciu, kde by musel byť takýto panelákový dom vyprataný, kvôli zlému stavu. Prípadne situáciu, kedy by banka odmietla dať hypotéku na 30 rokov, ale by povedala, že len maximálne na 15 rokov. Keď sa niečo takéto stane, vtedy sa situácia zmení.

Je stále v Bratislave nedostatok bytov? A bude to platiť aj po výstavbe Nesta, dokončení Slnečníc a ďalších obrovských plánovaných výstavieb?
Áno, v Bratislave je stále nedostatok bytov. A táto situácia bude rovnaká, aj keby sa dostavalo všetko, čo je teraz rozostavané. Nedostatok bytov vzniká už niekoľko rokov, a preto sa ho nedá len tak dobehnúť. Treba myslieť na to, že do Bratislavy sa sťahuje najviac ľudí, pretože ide o hlavné mesto. Stále nám tu chýbajú tisícky bytov.

Mnoho ľudí má ešte stále hypotéky za starých podmienok, teda za úroky na úrovni 0,5 až 1,5 max. Čo sa stane, keď im onedlho skončí fix a zrazu sa ocitnú na úrovni 4,5 – 5 a vyššej úrokovej sadzbe? Čo im v praxi vie dvihnúť splátky aj o stovky eur mesačne. Ráta sa s tým, že to spôsobí otras na realitnom trhu? – že ľudia začnú predávať, atď?
Ak ľudia na túto situáciu ešte nie sú pripravení, tak by sa mali pripraviť. Odkladať si a viac šetriť, aby mali dostatok zdrojov na zvýšené splátky. Samozrejme, určite bude aj časť ľudí, ktorým to nebude vychádzať a budú nútení pristúpiť k predaju. Určite však nepôjde o tak veľkú skupinu, že by mohla spôsobiť zemetrasenie na trhu. Dopyt po nehnuteľnostiach na trhu stále je, takže tieto nehnuteľnosti budú pohltené inými kupujúcimi a predávajúci sa zase presunú do nájmov, keďže tiež budú chcieť niekde bývať. 

(vt, vizualizácia fcb Staré Mesto)