Rok 2021 veľa nových bytov neprinesie a ich cena porastie

re developerov je Bratislava najlukratívnejšou investíciou na Slovensku. Napriek tomu u nás dlhodobo pretrváva stav, kedy dopyt po nových nehnuteľnostiach prevyšuje ponuku. Ľudí od kúpy nehnuteľností neodradila ani pandémia, no otázkou zostáva, či im jednotlivé mestské časti majú čo ponúknuť.

Z dostupných informácií je zrejmé, že prevažná väčšina stavebných povolení, ktoré boli v priebehu minulého roka v rámci Bratislavy vydané, sa týkali rekonštrukcií už existujúcich nehnuteľností. Či už bytov alebo rodinných domov. Z toho možno predvídať, že ani v nasledujúcich rokoch nebude realitný trh zaplavený väčšou ponukou novostavieb, než je dopyt. Totiž, samotný proces od momentu, kedy investor požiada o stavebné povolenie, následne ho získa a napokon aj zrealizuje stavbu, netrvá mesiace, ale roky. Podľa odborníkov ide minimálne o trojročný proces. A tak nám minuloročné vydané stavebné povolenia nepredostrú presnú ponuku nových nehnuteľností na tento rok, ale môžu byť ukazovateľom, akým smerom sa realitný trh v Bratislave bude uberať v horizonte, povedzme piatich rokov.
Faktom ale zostáva, že už aj realitní makléri dvíhajú varovný prst. Menej bytov ako v minulom roku totiž pribudlo za posledné obdobie v hlavnom meste len v roku 2018 a predtým v roku 2012. Malá ponuka nových bytov je na trhu dlhodobý stav a ročne pribudne priemerne dva a pol tisíca nových nehnuteľností.

Ružinov sa výrazne rozrastie
Celkovo bolo na konci minulého roku v Bratislave voľných takmer 2000 bytov. Najviac voľných novostavieb bolo pritom v Ružinove. Keď sme sa snažili získať informácie o počte vydaných stavebných povolení za uplynulé obdobie priamo v Ružinove, konkrétnu odpoveď sme nezískali. No dozvedeli sme sa inú, nemenej zaujímavú informáciu: „Takéto štatistiky nemáme, takže len všeobecne odhadujeme, že v priebehu najbližších desiatich rokoch by v Ružinove mohlo pribudnúť minimálne 20-tisíc obyvateľov s trvalým pobytom,“ priblížila nám hovorkyňa mestskej časti.

V Petržalke prevažovali rekonštrukcie
Ako by sa dalo predpokladať, najviac vydaných stavebných povolení vyšlo zo stavebného úradu v najväčšej mestskej časti, kde pribudnú stovky nových bytov. Celkový počet podaných žiadostí v roku 2020, z ktorých časť prejde schvaľovacím procesom až v súčasnom roku, ale nie je možné zo strany stavebného úradu v Petržalke zverejniť do momentu, kým nebudú schválené. „V roku 2020 vydal petržalský stavebný úrad 65 stavebných povolení pre bytové domy (363 bytov, vrátane rekonštrukcií) a 4 na rodinné domy (4 bytové jednotky v rodinných domoch),“ uviedla hovorkyňa MČ, pričom zdôraznila, že je potrebné rozlišovať stavebné povolenie na rekonštrukciu existujúcich bytov, čo bola väčšina z vystavených povolení, od stavebných povolení na výstavbu novostavieb, ktorých je z udeleného celku výrazne menej. Každoročne je pritom Petržalka špecifická z hľadiska povoľovania stavieb práve z toho dôvodu, že väčšina stavebných povolení sa vzťahuje na rekonštrukcie existujúcich bytov, nie na novostavby. „V prípade novostavieb jednoznačne prevláda výstavba bytov v bytových domoch v rozvojových územiach Petržalky, ako je napríklad Južné mesto,“ dodala hovorkyňa, pričom situácia sa z hľadiska stavebného boomu v Petržalke výrazne nezmenila ani za uplynulých päť rokov. V roku 2020 nebol väčší, ani menší dopyt po výstavbe, než obvykle. 

V Karlovke je situácia nemenná
Stavebný úrad v Karlovej Vsi vydal v roku 2020 celkovo 27 stavebných povolení. Z toho išlo
7x o rodinný dom, 1x o nadstavbu rodinného domu, 2x obnovu bytového domu (zateplenie, sanácia systémových porúch na loggiách), 2x stavebné úpravy v byte bytového domu, 1x rekreačná chata, 3x iné stavby (stavebné úpravy a prístavby - administratívne budovy, obchody, parkovací dom), 5x doplnkové stavby k hlavným stavbám (oporné múry, oplotenia a pod.), 3x reklamné stavby, 3x dopravné stavby a 1x odstránenie stavby. Z čoho môžeme pozorovať minimálne to, aký je rozdielny prístup v evidencii udelených stavebných povolení, alebo i v samotnom podávaní žiadostí o udelenie stavebného povolenia. „Za uplynulé tri roky, boli stavebnému úradu doručené žiadosti o povolenie alebo umiestnenie stavieb. Nie je možné ich rozdeliť iba na byty a rodinné domy, pretože stavby a stavebná činnosť a jej vývoj zahŕňa mnohé iné oblasti (druhy),“ vysvetlil nám hovorca MČ Bratislava-Karlova Ves. Minimálne od roku 2018 sa do roku 2020 stavebný rozvoj v tejto bratislavskej časti nijako výrazne nelíšil, z pohľadu na počet podaných žiadostí o udelenie stavebného povolenia.

Zdroj: RK HERRYS

 

Devín verzus Devínska
Rovnako tak sa situácia dramaticky nemení ani v malej mestskej časti Bratislava-Devín, kde ale naopak, prevažuje záujem o výstavbu rodinných domov, čo je pri vidieckom charaktere danej lokality logické. „Stavebný úrad v priebehu roku 2020 vydal 55 stavebných povolení, z toho 21 stavebných povolení pre rodinné domy, pričom 2 RD boli dvojbytové a 1 RD trojbytový (spolu 25 bytov),“ konkretizovala hovorkyňa MČ, pričom je zaujímavosťou, že bytový dom sa v roku 2020 nepovoľoval ani jeden. Aktuálne sú ale v procese schvaľovania stavebných povolení 2 bytové domy (2 x 4 byty) a približne 20 rodinných domov. 

V Devínskej Novej Vsi vydal stavebný úrad v roku 2020 celkovo iba 10 stavebných povolení. Z toho bolo 6 bytov a 4 rodinné domy. No v procese schvaľovania sú od roku 2020 aktuálne diametrálne odlišné počty. Najmä čo sa bytov týka. Tých čaká na pridelenie stavebného povolenia 317, plus 7 rodinných domov.

V Lamači pribudnú obchody a služby
Zaujímavým ukazovateľom je Lamač, ktorý sa v udelených stavebných povoleniach od ostatných mestských častí odlišuje. Tu totiž dominuje rozvoj infraštruktúry. Podľa hovorkyne v uplynulom roku dominovali najmä stavby pre obchod a služby. Okrem toho oddelenie územného konania a stavebného poriadku v mestskej časti Bratislava-Lamač vydalo v priebehu roka 2020 stavebné povolenia celkovo na 9 bytových domov a 9 rodinných domov. Vďaka tomu možno očakávať, že v Lamači v dohľadnej dobe pribudnú stovky nových bytov. Aktuálne je pritom v procese schvaľovania ešte jeden bytový dom a ďalších 16 rodinných domov. „Trend v oblasti stavebného rozvoja v rámci našej mestskej časti je v podstate stabilizovaný, pretože v jednom roku je viac bytov ako rodinných domov a ďalší rok zas naopak - viac rodinných domov ako bytov. Rozpätie v období rokov 2016 – 2020 sa pohybuje s miernymi odchýlkami od 62 do 390,“ uzavrela hovorkyňa MČ.

Záujem o Biskupice rastie  
V Podunajských Biskupiciach pribúdajú tak byty, ako aj domy. „V roku 2020 bolo skolaudovaných 65 rodinných domov s celkovým počtom bytových jednotiek 104 a 1 prestavba na bytový dom s počtom bytových jednotiek 4,“ informovala nás hovorkyňa MČ, kde bolo nových stavebných povolení pre rodinné domy vydaných 32. Navyše, v súčasnosti je v procese 17 zámerov pre rodinné domy, iné zámery, a teda občianska vybavenosť – Retail park, bytový dom. Z týchto údajov je zrejmé, že trend v oblasti stavebníctva za uplynulých päť rokov v Biskupiciach rástol a neustále narastá. Dopyt zo strany obyvateľov je pritom tak o rodinné domy, ako aj o byty.

Vajnory sa snažia regulovať, v Záhorskej pribudla bytovka
Vo Vajnoroch vydal stavebný úrad za uplynulý rok celkovo 25 stavebných povolení, pričom o koľko bytových domov a rodinných domov išlo, sa nám zistiť nepodarilo. Rovnako tak si MČ nevedie ani štatistiku o počte aktuálne prebiehajúcich stavebných konaniach. „Záujem o bývanie v mestskej časti Vajnory za posledné obdobie stále rastie, pričom neustále sa snažíme o prísnu reguláciu budúceho rozvoja a zachovanie rodinného typu bývania predovšetkým v rodinných domoch. Nové lokality pre bývanie sa snažíme hneď v úvode regulovať najskôr územným plánom zóny tak, aby pre budúcich obyvateľov poskytovali dostatok verejného priestoru, zelene a dopravných kapacít,“ priblížil hovorca MČ.

Rovnako narastajúci trend v oblasti stavebného rozvoja pociťujú aj obyvatelia Záhorskej Bystrice, kde je priemerne za uplynulé roky každoročne udelených 65 stavebných povolení len na rodinné domy. Za rok 2020 stavebný úrad tejto mestskej časti udelil 56 stavebných povolení na rodinné domy a jedno na výstavbu bytového domu, s celkovým počtom 77 bytových jednotiek. Aktuálne prebiehajúce stavebné zámery zatiaľ hovoria o 60 rodinných domoch a dvoch bytových domoch.

Postupný rozvoj Dúbravky v nových častiach
Ak sa pozrieme na Dúbravku, tak v posledných rokoch výrazne narástol počet žiadostí o rekreačné stavby charakteru rodinných domov, a to v rekreačných oblastiach. Zástavba bytových domov oproti minulosti síce narastá, no pomalým tempom, nakoľko nejde o zahusťovanie, ale o budovanie nových území, v ktorých sa nenachádzajú inžinierske siete. „Stavebný úrad v Dúbravke vydal v roku 2020 dve stavebné povolenia na bytové domy, v ktorých bude spolu 52 bytov a 7 stavebných povolení pre rodinné domy, v ktorých bude 11 bytových jednotiek,“ poskytli nám údaje z vedenia MČ Bratislava-Dúbravka, kde je aktuálne v procese stavebného konania 1 stavba, v rámci ktorej sú navrhované byty (56 bytov) a 6 rodinných domov.

Nedostatok bytov dvíha ich ceny
Celoročne vzrástli ceny nových nehnuteľností v Bratislave o viac ako 11 percent. „Cena za jeden meter štvorcový v novostavbe sa tak vlani zvýšila o viac ako 300 eur bez dane z pridanej hodnoty. Môžeme očakávať, že v tomto roku bude rast cien naďalej pokračovať,“ hovorí Filip Žoldák z realitnej kancelárie HERRYS, ktorá detailne sleduje vývoj na trhu s novostavbami v hlavnom meste. Vďaka tomu vieme, že len za posledný štvrťrok 2020 vzrástla cena za meter štvorcový v bratislavských novostavbách z 2 876 na 2 913 eur bez DPH. Pritom najviac si noví záujemcovia zaplatili v Starom Meste (3 648 eur/ m² bez DPH) a v Ružinove (3 019 m² bez DPH). A faktom zostáva, že nové stavebné projekty v najzaujímavejších častiach Bratislavy opäť iba dvihnú ich predajnú cenu.

 

Veronika Trojanová

Foto: TASR