Aktuálne dianie 7. november 2020

Organizácia schôdzí vlastníkov v časoch pandémie


Na jar sme sa dostali do komplikovanej situácie v súvislosti so šíriacim sa ochorením COVID-19, ktoré má svoj dopad na bežný chod života každého jedného z nás. Opatrenia prijaté Úradom verejného zdravotníctva SR na zabránenie šíreniu tejto nebezpečnej nákazlivej choroby sa rovnako dotkli okrem iných sfér aj sféry výkonu správy.

 Organizácia schôdzí či zhromaždení vlastníkov prešla od vypuknutia pandémie mnohými zmenami. Postupne sa však opatrenia týkajúce sa organizácie schôdzí vlastníkov ustálili a počas niekoľkých mesiacov ostali stabilné a nezmenené. Do združenia nám na dennej báze chodilo množstvo otázok ako v tejto situácií organizovať schôdze, pretože školské zariadenia aktuálne vo väčšine prípadov neposkytujú svoje priestory na prenájom, a práve tieto priestory boli pre správcov pri organizácií schôdzí kľúčové.

 Vzhľadom na aktuálnu situáciu a uznesenia vlády SR, ktorými bol prijatý zákaz vychádzania a na opätovné zmeny týkajúce sa nielen organizácie hromadných podujatí, ale aj výnimiek na základe zákona, nebolo jednoduché prinášať presné a hlavne jasne zrozumiteľné informácie. Určité z nich však platia nemenne a za každých okolností. Vzhľadom k tomu, že je len ťažko predvídateľná situácia na jar 2021, pokúsime sa na ne poukázať v tomto príspevku.  

 Kto je za dodržiavanie opatrení zodpovedný?

Vzhľadom na znenia opatrení ÚVZ SR je potrebné určiť osobu, ktorá bude za dodržiavanie povinností zodpovedná, samozrejme pod podmienkou dobrovoľného súhlasu dotknutej osoby. Ak takúto osobu nie je možné určiť dohodou, odporúčame v zmysle § 9 ods. 4 BytZ, podľa ktorého Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok.“ Pod toto ustanovenie je možné subsumovať aj povinnosť dezinfekcie spoločných častí a zariadení prostredníctvom tretej osoby, napr. spoločnosti špecializovanej na tento druh služieb. Ochorenie COVID-19 je totiž charakterizované ako nebezpečná nákazlivá ľudská choroba, ktorej šírenie je trestné v zmysle § 163 a nasl. Trestného zákona.

 Nerešpektovanie opatrení  je navyše správnym deliktom podľa § 57 ods. 33 písm. a) zákona č. 355/2007 Z. z., za ktorým príslušný regionálny úrad verejného zdravotníctva uloží pokutu podľa § 57 ods. 41 písm. a) zákona č. 355/2007 Z. z. vo výške do 20.000 eur.

 Musí sa schôdza uskutočniť aspoň raz do roka, aby nedošlo k porušovaniu práv vlastníkov?

Aktuálne platí, že v prípade neorganizovania schôdze dochádza k porušeniu § 14a ods. 1 BytZ, v zmysle ktorého Schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda.“

 Už samotná povinnosť uskutočnenia schôdze raz ročne vyvoláva úsmev a je často považovaná za nie celkom vhodné ustanovenie zákona, no žiaľ, zatiaľ platí. Zámerne píšem „zatiaľ“, nakoľko sú tu isté tendencie za účelom jeho vypustenia. Usilovne pracujeme na tom, aby sa pre rok 2020 udelila zákonná výnimka, aj keď je tiež pravdou, že už je november a tam kde sa schôdza uskutočniť mala a mohla, tam sa tak už aj stalo.... Stále však považujeme za vhodné vypustiť túto povinnosť pre rok 2020 priamo v legislatíve.

Keďže sa schôdze nerealizovali na jar a v lete je ich organizácia značne sťažená, aktuálne je správca alebo spoločenstvo vlastníkov povinné postupovať v zmysle uvedeného ustanovenia.  V prípade porušenia tejto povinnosti bude Slovenská obchodná inšpekcia zohľadňovať všetky skutočnosti a pristupovať k možnému udeleniu sankcií individuálne.

 Predloženie plánu opráv

Je tu ešte jedna dôležitá povinnosť, ktorú je možné analogicky prirovnať k povinnosti predložiť ročné vyúčtovanie. Je ňou povinnosť, ktorá sa paradoxne týka len správcu bytových domov a nie spoločenstiev vlastníkov. V zmysle § 8a ods. 4 BytZ ak správca nepredloží vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu, vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia v lehote podľa odseku 2, nemá až do ich predloženia nárok na platby za správu; nárok na platbu za správu nemá správca aj vtedy, ak nepredloží do 30. novembra bežného roka plán opráv na nasledujúci kalendárny rok podľa § 8b ods. 1 písm. g) BytZ.“ Návrh ZLSBD v tomto smere bol, aby sa pre rok 2020 plán opráv zverejnil na mieste v dome obvyklom. Uvidíme ako sa návrh ujme :)

 Vzhľadom na to, že ku dňu uzávierky tohto čísla časopisu Zlepšovák správcu bytových domov sme nemali k dispozícií oficiálne stanovisko SOI, navrhujeme správcom postupovať analogicky, ako tomu bolo v prípade prvej vlny pandémie počas predkladania ročných vyúčtovaní vlastníkom.

 Slovenská obchodná inšpekcia vydala 29. apríla stanovisko, ktorým vymedzuje akceptovateľné spôsoby predloženia správy o svojej činnosti a vyúčtovania nákladov v zmysle BytZ. Podľa Slovenskej obchodnej inšpekcie ide o tieto spôsoby:

  1. doručenie spôsobom dohodnutým v zmluve o výkone správy (doporučený list);
  2. doručenie prostredníctvom zástupcu vlastníkov proti podpisu;
  3. doručenie do poštovej schránky za prítomnosti svedka, pri ktorom sa spíše záznam s vyhlásením a podpisom svedka;
  4. doručenie prostredníctvom platného e-mailu s potvrdením o doručení;
  5. doručenie zamestnancom správcu proti podpisu vlastníka.

 Alternatívou môžu byť aj písomné hlasovania

Schôdzu vlastníkov v zmysle § 14a ods. 1 BytZ NIE JE MOŽNÉ nahradiť písomným hlasovaním. Na vyhlásenie písomného hlasovania z dôvodu nízkej účasti na schôdzi je postačujúci návrh prítomných na takto organizovanej schôdzi. Tieto kroky sú zbytočnou obštrukciou zákona, avšak zatiaľ neostáva nič iné, ako akceptovať tento nežiadúci stav a aktívne pracovať na jeho zmene. V prípade písomného hlasovania však treba dodržať hygienické opatrenia, aby bola možnosť prenosu nákazy eliminovaná čo najviac. Pri písomnom hlasovaní odporúčame, aby overovatelia mali nasadené rúška, gumené rukavice a používali vlastné pero. Je potrebné sa vyvarovať dlhým konverzáciám a čas strávený v prítomnosti hlasujúceho vlastníka obmedziť na čo najkratšiu dobu. Vlastníci, ktorí sa písomného hlasovania zúčastnia by mali tieto opatrenia dodržiavať rovnako striktne.

 Na písomné hlasovanie potrebujete univerzálnych overovateľov písomných hlasovaní

Pandémia nás zasiahla možno trošku nepripravených, takže sa musíme prispôsobovať novým a častokrát nečakaným situáciám. Pre mnohé z bytových domov môže byť písomné hlasovanie novinkou, ktorú doposiaľ nevyužívali. Preto je možné, že tieto bytové domy nemajú schválených univerzálnych overovateľov písomných hlasovaní, ktorí sú pre písomné hlasovanie kľúčoví a bez ktorých nie je možné písomné hlasovanie uskutočniť. Ako teda postupovať v takomto prípade? Univerzálnych overovateľov písomných hlasovaní je možné zvoliť výhradne na schôdzi vlastníkov, a preto aj v tejto situácií je potrebné zvolať schôdzu (ak to opatrenia ÚVZ SR dovolia), na ktorej budú môcť byť zvolení. Výhodou je, že pri ich voľbe nie je potrebné žiadne percentuálne kvórum, a preto stačí súhlas nadpolovičnej väčšiny prítomných vlastníkov. Odporúčame zvoliť aspoň 4 – 5 overovateľov, aby sa mohli striedať, prípadne ak niektorý z nich nebude k dispozícií, vedia sa vzájomne nahradiť. Univerzálnych overovateľov písomných hlasovaní môžete efektívne využiť aj po pandémií, vzhľadom na to, že spôsob písomného hlasovania je jednoduchší na získanie potrebného kvóra ako prostredníctvom zhromaždenia alebo schôdze.

 Okrem uvedeného postupu je následne jedinou možnou alternatívou overenie podpisu hlasujúceho vlastníka na notárskom úrade alebo na matrike. Iba táto možnosť nahrádza povinnosť overiť podpis overovateľmi. Hlasovanie elektronickou formou zatiaľ nie je prípustné.

 Čo robiť ak v bytovom dome ochorie osoba, ktorá sa v ňom zdržuje?

Pri výskyte pozitívne testovanej osoby v bytovom dome príslušný regionálny úrad verejného zdravotníctva konkrétne usmerní pozitívne testovanú osobu o všetkých náležitostiach a tiež kontaktuje osoby, ktoré prišli do kontaktu s touto osobou.

Odbor hygieny životného prostredia ÚVZ SR ďalej odporúča, že v prípade výskytu prípadu ochorenia COVID-19 v bytovom dome sa odporúča vykonávať v spoločných priestoroch obvyklé upratovanie s využitím vody a domácich čistiacich prostriedkov. Plochy a povrchy, ktorých sa osoby častejšie dotýkajú, napr. kľučky, madlá, dotykové plochy zábradlia schodiska, tlačidlá, výťahy a pod. sa po vyčistení neutrálnym čistiacim prostriedkom odporúča dezinfikovať s využitím bežne dostupných dezinfekčných prostriedkov na báze 0,1% až 0,5% roztoku chlórnanu sodného.

V prípade, ak by čistený povrch mohol byť takýmto prostriedkami poškodený, odporúča sa využitie 70% etanolu. Zabezpečenie čistenia spoločných priestorov bytového domu by malo zabezpečiť spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, resp. správca bytového domu. Pri súčasnej epidemiologickej situácii je mimoriadne dôležité dbať na dodržiavanie dôkladnej hygieny rúk – časté umývanie mydlom a teplou vodou po dobu aspoň 20 sekúnd, prípadne použitím dezinfekčných prípravkov na ruky na báze min. 60% alkoholu, ak nie je voda a mydlo k dispozícii. Rovnako je dôležité nedotýkať sa tváre neumytými rukami.

Správcom a predsedom odporúčame informovať vlastníkov o prítomnosti nakazenej osoby v bytovom dome formou všeobecného oznamu vyvesenom na mieste obvyklom v bytovom dome, avšak je potrebné vyhnúť sa zverejňovaniu osobných údajov konkrétnej osoby. Oznam by mal byť napísaný všeobecne s odporúčaním, aby sa obyvatelia bytového domu zdržovali v spoločných priestoroch čo najmenej a aby dodržiavali všetky hygienické opatrenia a čo najmenej prichádzali do kontaktu so spoločnými dotykovými plochami.

Umožnenie vstupu osoby do bytu

V zmysle § 11 ods. 3 BytZ „je vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt; ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním.“

Pod toto ustanovenie je možné subsumovať situáciu, kedy sa napr. vlastníci rozhodli zákonným spôsobom realizovať výmenu rozvodov a určitý vlastník nemá záujem pustiť do svojho bytu alebo neb. priestoru tretiu osobu zo spoločnosti, ktorá výmenu realizuje. To isté platí ale aj napr. o výkone odpočtov a iných situáciách. Jedinou sankciou v prípade takéhoto konania, je možnosť vymáhania si možnej škody.

Autor: Združenie pre lepšiu správu bytových domov

 

0 komentárov
Pridajte komentár
Na začiatok stránky hore
Newsletter