Vysoké ceny bytov v Bratislave tak skoro klesať nebudú

Jedným z kľúčových faktorov je byrokratická záťaž, ktorá nás v tomto smere radí až na 143. miesto na svete.

Hoci v poslednom štvrťroku uplynulého roku sme boli svedkami prehĺbenia pandémie a všetko sa akoby točilo iba okolo epidemiologických opatrení, paradoxne realitný trh v Bratislave nespal. Za posledné 3 mesiace sa predalo až 787 bytov v novostavbách, čo je v porovnaní kvartálov roku 2020 minuloročné maximum. Uvádza sa v analýze spoločnosti Bencont.

Stále tak platí, že dopyt presahuje ponuku, a to je jeden z faktorov, ktorý drží ceny tak vysoko. Vzhľadom k pomerne krízovému roku a nemalému prepadu firemných i osobných financií ide na prvý pohľad o nelogický jav. O tom, prečo sa tak deje a ako by mohla vyzerať najbližšia budúcnosť vývoja cien nehnuteľností v Bratislave sme sa porozprávali s riaditeľom Odboru riadenia úverových rizík firiem Slovenskej sporiteľne - Marekom Sásikom.

Povedzme si najprv, čo najzásadnejšie vplýva na cenu nových bytov? Má na to nejaký vplyv pandémia?

Trh sa riadi ponukou a dopytom a výsledná cena je výsledkom rovnováhy medzi nimi. Na strane dopytu je jedným z kľúčových faktorov dostupnosť financovania a tá sa výraznejšie nezmenila ani vplyvom pandémie. Síce sa mierne sprísnili pravidlá bánk pre poskytovanie úverov na bývanie, ale podmienky financovania sa materiálne nezhoršili a stále platí, že máme jedny z najnižších úrokových sadzieb úverov na bývanie v Európe.

Na strane ponuky je o.i. kľúčový faktor prírastok nehnuteľností v nových projektoch. Tu nedošlo k materiálnej zmene, nakoľko od investičného zámeru po dokončenie stavby v našich pomeroch uplynie niekoľko rokov, a tak minuloročné ochladenie ekonomiky sa na prírastku nových bytov nemá ako zásadne prejaviť. Ďalším faktorom je ponuka existujúcich nehnuteľností, ak by napr. vo zvýšenej miere predávali existujúci vlastníci z dôvodu finančných ťažkostí. Tento jav zatiaľ taktiež nepozorujeme, čiastočne aj vďaka možnosti odkladu splátok. Situácia sa síce môže zmeniť po ukončení odkladov splátok, prieskumy finančnej situácie domácností s odkladom splátok však zo strany NBS zatiaľ nenaznačujú materiálne problémy.

Zdroj: údaje od Európskej centrálnej banky

Znamená to, že pokiaľ nebudú rýchlejšie pribúdať novostavby, s cenou to príliš nepohne?

Pozrime sa na historické porovnanie súčasnej pandemickej krízy s finančnou krízou roku 2009, po ktorej sme zaznamenali výraznejšie zníženie cien nehnuteľností.  Použijem porovnanie aktuálnej ponuky nových bytov v Bratislave oproti minuloročnému tempu predaja vs rok 2010. Kvartálne sa v priebehu roka 2020 v Bratislave v priemere predalo viac ako 500 nových bytov,  pričom ponuka je odhadovaná na niečo vyše 2500 nových bytov. T.j. pomer aktuálnej ponuky voči ročnému tempu predaja je približne 1 rok. Oproti tomu, v roku 2010 by podobné porovnanie vychádzalo na viac ako tri roky, t.j. trojnásobok. Aj na základe porovnania tohto ukazovateľa nepredpokladáme výraznejšiu korekciu cien smerom nadol.

Čiže kľúčom k lacnejšiemu bývaniu je navýšenie ponuky?

Tých faktorov je viacero, ale ak pozrieme historické trendy a štatistiky, tento ukazovateľ sa javí ako jeden z kľúčových. Jednoducho povedané, pokiaľ ponuka neporastie výraznejším tempom, ceny nehnuteľností pravdepodobne neklesnú, keďže výraznejší dopytový šok sa nedostavil.

A čo tomu bráni? Je to v tejto dobe obava a opatrnosť developerov?

Nemyslím si to. Z informácii z trhu sa javí, že významnou skutočnosťou, prečo byty  nepribúdajú v rýchlejšom tempe, je zdĺhavý povoľovací proces zahŕňajúci zmeny územného plánu, územné konanie, stavebné povolenie aj samotnú kolaudáciu. Bežne sa stretávame s klientami, ktorí tento proces dokumentujú nezriedka ako 3 a viacročnú administratívnu záťaž. A to všetko má vplyv na ich kalkuláciu predajnej ceny. Developer v úvode investuje do investičného zámeru vlastné prostriedky a cenu vlastných zdrojov ako aj projektové náklady vrátane administratívy v priebehu času zohľadní v konečnej ceny bytu.

Takže výhľadovo aj naďalej ostaneme ako keby rukojemníkmi zložitých a neflexibilných administratívnych procesov verejnej správy?

Bez širšej politickej dohody a stanovenia priority zjednodušenia a skrátenia konaní je malý predpoklad, že do dvoch rokov sa výrazne zmení súčasný stav. Z toho vyplýva, že min. v horizonte dvoch rokov zrejme nepríde k poklesu konečných cien bytov aj z dôvodov spomenutých v predošlých otázkach.

Priemerný počet dní potrebných na získanie stavebného povolenia

Zdroj: údaje Svetovej Banky, rebríček Doing Business

A ako sú na tom iné krajiny, funguje to niekde lepšie?

Tu sa môžeme oprieť napríklad o porovnania Svetovej banky. Tá pravidelne vytvára rebríček Doing Business, ktorý hodnotí krajinu podľa rôznych podmienok pre miestnych podnikateľov. Patrí sem nielen povoľovanie stavieb, ale tiež založenie firmy, prístup k elektrine, zápis majetku, náročnosť získania úveru, ochrana menšinových akcionárov, daňová záťaž, a mnoho ďalších. 

Najjednoduchšie je podľa tohto medzinárodného porovnania si zadovážiť stavebné povolenie v Hongkongu, ale taktiež v Litve, Estónsku či Nemecku a Poľsku.

Slovensko je ďaleko za týmito krajinami, aj za niekoľkými africkými štátmi a svojím 143. miestom (zo 190 ekonomík) patrí medzi 50 najhorších krajín na svete. Na získanie povolenia k stavbe obyčajného skladu si musí slovenský podnikateľ vyhradiť priemerne 300 dní, pričom priemer vyspelých štátov združených v OECD je 153 dní.

Pre porovnanie treba dodať, že v roku 2017 to u nás v priemere trvalo 286 dní, čiže zdá sa, že ideme nie úplne dobrým smerom.

(pk, TASR, bencont.sk, doingbusiness.org, foto SLSP, harbourtimes.com)