Plánovaným zmenám zákona o daniach z nehnuteľností by mala predchádzať reforma financovania samospráv

Už nejaký čas panuje medzi Bratislavčanmi obava z toho, že by sa v dohľadnej dobe mal meniť zákon o spôsobe a výške platenia daní z nehnuteľností. Túto informáciu verejnosti sám avizoval, dnes už bývalý minister financií a súčasný premiér, Eduard Heger. Neistota je na mieste, pretože faktických informácií je málo, a tak prirodzene vzniká priestor na dohady. Navyše, iba pred niečo vyše rokom sme sa museli vyrovnať s rapídnym dvíhaním výšky daní z nehnuteľností, ktoré sme z celého Slovenska pocítili najvýraznejšie práve v hlavnom meste.

Ministerstvo financií Slovenskej republiky zatiaľ žiadne bližšie informácie k téme neposkytuje, a tak sme oslovili analytika z občianskeho združenia INESS (Inštitút ekonomických a spoločenských analýz). Radovan Ďurana, ktorý sa zameriava na verejné financie a sociálny systém nám priblížil aj to, akým smerom by sa prípadná reforma mohla uberať a aký bude mať následný dopad na majiteľov nehnuteľností.

Pred pár týždňami minister financií avizoval, že sa pracuje na novelizácii zákona o daniach z nehnuteľností. Dôvodom má byť prejavená iniciatíva solventných ľudí, ktorí by chceli platiť viac, pretože na to majú a zároveň je dôvod ten, že máme na Slovensku v rámci EÚ jedny z najnižších daní vôbec. Pritom nie tak dávno – pred vyše rokom, Slováci čelili celoplošnému dvíhaniu daní z nehnuteľností, a to najvýraznejšie zrejme v Bratislave. Je podľa vás opätovné zvyšovanie daní z nehnuteľností na mieste?
S iniciatívou solventných ľudí som sa doteraz nestretol. Vlastne ani nedáva zmysel, veď každý môže dobrovoľne platiť toľko daní, koľko chce. Takáto iniciatíva má zrejme za cieľ zákonom dosiahnuť to, aby všetci museli platiť toľko, ako si jej predstavitelia predstavujú.
Zvyšovanie daní z majetku a nehnuteľností navrhujú viacerí ekonómovia, prípadne inštitúcie ako Svetová banka, OECD, Medzinárodný menový fond. Avšak oni vždy pridávajú ďalší krok, a tým je zníženie zdanenia práce či kapitálu.
Zvyšovanie daní z nehnuteľností je tak treba vnímať v kontexte. Za prvé, zdanenie súkromného bývania je skutočne nízke. Najviac daní zaplatia firmy, vlastníci komerčných nehnuteľností. Ak by mali vlastníci bytov a domov zaplatiť dostatočne veľkú sumu, aby bolo znižovanie zaťaženia práce viditeľné, muselo by dôjsť skutočne k veľkému nárastu týchto daní. To vytvára otázku, kto by bol príjemcom týchto daňových príjmov. Štát alebo samosprávy? O potrebnej reforme financovania samospráv sa vôbec nerozpráva.
Osobne sa obávam, že súčasný obrovský deficit verejných financií spôsobí to, že štát zvýši dane z majetku a nepriame dane bez adekvátneho zníženia priamych daní. To by znamenalo, že celý balík neefektívnych výdavkov predchádzajúcej vlády ostane vo verejných výdavkoch zabetónovaný.

Keď na internete začala kolovať tabuľka s údajnými novými sadzbami cien daní z nehnuteľností podľa veľkosti bytov napríklad, tak sa vláda ohradila a vydala vyhlásenie, že aj keď k úprave zákona dôjde, tak zvyšovanie týchto daní v konečnom dôsledku majitelia nehnuteľností takmer vôbec nepocítia. Ako predpokladáte, že by napokon mohlo dvíhanie daní z nehnuteľností v praxi vyzerať?
Nevieme. Minister financií doteraz nič konkrétne nezverejnil, ale reakcie a zahmlievanie verejnej diskusii nepomôže. Možností je viacero. Môže skutočne dôjsť k fiškálne neutrálnej reforme, a viac teda zaplatia len vlastníci, ktorí nemajú príjem z práce. Výrazne viac môže byť zdanená až druhá nehnuteľnosť, prípadne pre tých, ktorí nebudú mať na vyššie dane, sa zavedie možnosť daňového dlhu, ktorý sa bude splácať pri prevode nehnuteľnosti.

Aj keď vláda zatiaľ presne neprišla na ten kľúč, na základe ktorého sa budú napokon určovať jednotlivé navýšenia v rámci miest, v náznakoch pracuje s myšlienkou, že by sa lokality delili podľa lukrativity. Je niekde vo svete známy takýto či obdobný model na určovanie výšky platieb daní z nehnuteľností?
Áno, predovšetkým v anglosaskom svete je štandardom, že daň sa odvíja od cien nehnuteľností v daných lokalitách.

Čoho sa bežní ľudia – majitelia nehnuteľností mohli zľaknúť, je práve návrh rozčleniť lokality na viac a menej lukratívne. Pretože všetci vieme, že napríklad v Bratislave máme množstvo lokalít, ktoré sú dnes z hľadiska cien za m² lukratívne, no ešte pred 20 rokmi neboli. A teda, majitelia nehnuteľností v tejto lokalite, ktorí ich napríklad zdedili, alebo kúpili pred desiatkami rokov za lacno, nemusia byť primerane lokalite súčasne aj solventní ľudia natoľko, aby za napríklad starší rodinný dom so záhradou mohli platiť tisícky eur ročne na daniach. Príkladom sú dôchodcovia. Ako by sa dali pri navyšovaní cien brať do úvahy napríklad aj tieto faktory?
Na Slovensku už za ministra Kažimíra začali prípravy na zdaňovanie nehnuteľností podľa ich ceny, lukrativity. Katastrálny úrad zbiera informácie o cenách transferov nehnuteľností. Z tohto pohľadu je nehnuteľnosť majetok, a keď vplyvom okolností cena majetku vzrastie, človek je bohatší. Toto je dôležitá vlastnosť majetkových daní - nehľadí na skutočný príjem vlastníka, pričom zároveň ide o dvojité zdanenie. Najprv bol zdanený príjem, z ktorého bola kúpená nehnuteľnosť. Je to perpetuálna daň, ten istý predmet sa každý rok zdaňuje. Aj tento problém už vyberači daní vo svete vyriešili. Kto si z bežného príjmu nemôže dovoliť vyššiu daň zaplatiť, môže daň viesť ako daňový dlh. Pri prevode vlastníctva, alebo pri dedení, bude musieť nový vlastník tento dlh zaplatiť. Z dane z nehnuteľnosti sa tak v skutočnosti stáva niečo ako „nájomné“, ktoré platíme štátu, ktorý je skutočným vlastníkom všetkých nehnuteľností...

Odborníci sa na margo tejto témy vyjadrovali v tom zmysle, že ak je plán zásadne „prekopať“ spôsob a následne i výšku daní z nehnuteľností, a teda dvíhať ceny, tak treba inde ľuďom ubrať. Aby sa nedostali do existenčných problémov. Myslíte si, že je šanca na takého komplexné zmeny s ohľadom na majiteľov nehnuteľností?
Vzhľadom na vysoký deficit hrozí, že nedôjde k plnej kompenzácií a celkové daňové zaťaženie vzrastie. Bude to závisieť od ochoty novej vlády škrtať vo výdavkoch.

Nemyslíte si, že zvýšením týchto daní štát prispeje ešte viac k tomu, že si mladí ľudia nebudú môcť či chcieť kupovať vlastné nehnuteľnosti, že zostanú dlhšie žiť s rodičmi alebo, že uprednostnia vlastné bývanie v dostupnejších pohraničných oblastiach? V prípade Bratislavy to už dnes vidíme pri pendleroch z Maďarska a Rakúska.
Mladí ľudia obyčajne pracujú, a teda ak sa im o vyššiu daň z nehnuteľnosti znížia dane z práce, ich dopyt po nehnuteľnostiach sa asi veľmi nezmení. Rozhoduje čistý príjem.

Dá sa predpokladať, že by úprava daní z nehnuteľností zamávala realitným trhom? Že by sa znížil záujem o novostavby či o určité lokality alebo že by ľudia začali húfne predávať svoje domovy.
To sa nedá odhadovať, pokiaľ nepoznáme detaily reformy.

Hrozí Slovákom budúcnosť ako v zahraničí (napríklad Amerika, Anglicko), kde prevláda nájomné bývanie, pretože to vlastné si môže dovoliť len najsolventnejšia časť obyvateľstva?
To je pomerne zložitá otázka. Aj v US bývajú dve tretiny ľudí vo vlastnom. Naopak, v medzinárodnom porovnaní má Slovensko nadštandardnú mieru osobného vlastníctva. Osobne si myslím, že väčšou hrozbou pre budúce mladé rodiny sú regulačné opatrenia. Územné plánovanie, proces stavebného povolenia a mnoho regulácií, ktoré znižujú dostupnosť nového bývania.

Veronika Trojanová

(foto INESS, BK)